ワンルーム投資の体験談をセミナーで聞く又はインターネットのコラムで読むと「成功し事業を拡大した」というオーナーと「利回りが低く失敗した、儲からない」と答える投資家の両方の意見がある事が分かります。
ワンルーム投資を検討している方は、どちらの意見を信じるべきか戸惑う事でしょう。
ワンルーム投資の重要なポイントは「築年数」で、新築物件を運用した場合と中古物件を運用した場合では利回りが異なり、最終的に収益に大きな差が出る事になります。
今回の記事ではワンルーム投資の概要とオーナー2人の体験談、新築と中古どちらを選ぶべきかを解説していきます。
1．ワンルーム投資とは？オーナーに人気の理由は「需要の高さ」
ワンルーム投資とはワンルームマンションを購入し貸し出すことで家賃収入を得る仕組みの賃貸経営です。
ワンルームマンションに住む方は基本的に単身(単独)世帯で、少子高齢化が進む日本ではさらに需要が高くなるでしょう。
以下は総務省のホームページに記載されている単独世帯の増加率を表したグラフとなります。
単身世帯が増加する中でワンルーム投資はオーナーにも人気があり、2020年に個人投資家を対象にしたアンケート結果では21.5％の方が「区分マンションを探している」と回答しています。
2．ワンルーム投資の成功と失敗の分かれ目とは？体験談をご紹介
実際にワンルームマンションの賃貸経営を行った2人の体験談をご紹介します。
20代医師Aさんは資産価値が高い都心の新築マンションを購入し3年で手放す結果となり、IT系サラリーマンである40代のBさんは都内の中古ワンルーム投資で、子供の学費や母親の介護費を賄い、事業を拡大、順調な経営を続けています。
2人の結果に差が出た事は新築・中古物件という違いでしょうか？詳しく見ていきましょう。
新築ワンルームマンション投資の失敗が分かったのは3年目だった20代医師のAさんは不動産会社に勧められ、ワンルーム投資を始めました。
自己資本が少なめでもできるという点に惹かれワンルームマンションを選びましたが、「都心の新築物件がおすすめ」と不動産会社に強くおされ、都心で駅も近い新築マンションを購入しました。
新築ということでプレミアが付き、高めの家賃設定でも入居希望者が現れスムーズに契約、家賃収入が手に入るようになりました。
初年度は初期費用を多く計上でき、帳簿上赤字になったものの実際には家賃収入が入るため黒字で、所得税を節約する事が出来ました。
Aさんは「ワンルーム投資のおかげで節税ができ、管理は委託するから不労所得とマンションが手に入る」と思っていましたが、入居者が2年で退去してしまいました。
新築物件の定義は「建築後1年以内の未使用の建物」であるため、中古物件として扱われ次の入居者の家賃は以前の8割程度（※立地等諸条件で変わります）となりました。
結果、キャッシュフローは赤字となり2年目からは計上できる経費が減ったため節税効果も低くなり、Aさんはマンションを手放すことにしました。
Aさんの新築ワンルームマンション投資の失敗の原因とは？都内の新築物件は、資産としての価値は高いですが利回りは低く収支が赤字になりやすい傾向にあります。
さらに「新築プレミア」という新築としての付加価値で最初の入居者は家賃が高い傾向にありますが、次の入居者からは家賃の下落幅が大きくなるケースが多いです。
一般的に不動産投資では初年度は購入に関する経費が多く、税金が還付されることもありますが、2年目からは固定資産税や減価償却費など一定の費用を計上する事になります。
物件を購入する際は、購入後10年程度の収支シミュレーションを行ったほうが良いでしょう。
中古区分マンションでコツコツ投資Bさんの成功例IT系のサラリーマンである30代のBさんは都内の中古ワンルームマンションを購入しました。
収支シミュレーションを行ったところ利回り5％台で経営できることが分かり、賃貸事業をスタートしました。
マンションは駅から近いという利点があり順調な経営で、Bさんは2室目、3室目と中古区分マンションを購入し、コツコツと経営を続けていきました。
それぞれのマンションで入居者は3～5年に1回程度退去したものの、駅やコンビニが近い利便性の高い物件を選んだため、すぐ次の入居者が見つかりました。
息子の進学による学費や母親の介護費用などの出費もありましたが、マンション投資で収支が黒字であるため本業の給料と合わせると十分な資金を確保する事が出来ました。
現在は5室を保有、うち4室は他のマンションの家賃収入による繰り上げ返済でローンを完済しました。老後の年金代わりに運営していく予定です。
ワンルーム投資は築年数と収支シミュレーションがポイント
ワンルーム投資は中古・都心・利便性が高いという物件の条件に加え、収支シミュレーションが重要となります。
物件探しの際には不動産会社と一緒に収支シミュレーションを行い、3年後、5年後の収支を試算した上で購入しましょう。
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